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43기 주택임대차와 관련한 상식 몇가지
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작성자 정의용
작성일 2009-10-22 13:51
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조회 494회
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동기님들 언제나 건강하시고 웃음이 함께하시길 기원하오며 오랜만에 홈페이지에 들어와 인사 올립니다.
강태영님이 동문 홈페이지 클럽장으로 취임한지도 오래되는데 축하의 글 한줄 제때 못 올리고..... 송구스럽기 그지없습니다. 무언가 흔적을 남겨야겠는데 글재주도 없고 사진 찍는 재주도 없고 하니 늘그막에 부동산중개에 입문하여 귀동냥으로 주워들은 몇 가지 써먹어볼까 합니다.
부동산에 관한 상식으로서 먼저 주택을 세놓거나 세를 들거나 또는 자녀들 출가시켜 살림집 얻어줄 때 알아두면 유용한 “주택임대차”에 관한 기본적인 상식 몇 가지를 소개하고 앞으로 시간 나는 대로 부동산에 관한 상식을 틈틈이 올려보겠습니다
[주택임대차 계약시 알아두면 좋은 상식]
주택임대차란 일반적으로 전․월세라고 표현되고 있으며 서민의 주거안정을 위하여 “주택임대차보호법”이라는 특별법이 민법에 우선하여 적용된다.
1) 주택을 인도 받고 주민등록 전입신고를 하여야 대항력이 발생된다.
주택을 인도받고 읍․면․동사무소에 주민등록전입신고를 하면 별도의 등기가 없더라도 전입신고 다음날 0시부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 대항력은 주민등록의 유지를 전제하고 있으므로 보증금을 반환 받을 때 까지는 최소한 가족 중 1명이상은 계속 임차주택에 주소를 두고 있어야 한다.(중간에 뺏다 넣으면 넣은 때로 부터 다시 시작하게 되므로 완전히 빼지 말라는 야그) 참고로 주택의 인도란 통상적으로 임차보증금 또는 차임을 지급하고 임차주택에 출입할 수 있는 열쇠를 받으면 주택의 인도를 받은 것으로 본다.
2) 임차주택을 양수한 사람은 전주인의 지위를 그대로 승계한다
임차주택의 주인이 바뀌어도 새로운 주인은 전 주인의 지위를 그대로 승계한 것으로 본다. 따라서 전 주인과 체결한 임대차계약의 내용 그대로 새로운 주인과 임대차 계약을 체결한 것으로 되므로 주인이 바뀌었다하여 달라지는 것은 없다.
3) 확정일자를 받아두어야 우선변제권이 생긴다.
주택임대차계약서에 확정일자를 받아두면 임차주택이 경매 또는 공매로 넘어갈 때 다른 후순위 권리자보다 우선적으로 임차보증금을 변제받을 수 있다. 확정일자를 받는 방법은 주민등록 전입신고를 할 때 임대차계약서를 동사무소에 제시하면 동사무소 직원이 계약서에 고무인을 찍고 확정일자를 기입하여 준다.(주민등록전입신고시 확정일자를 받아놓지 아니하였다면 하루라도 빨리 받는 것이 좋다)
4) 임대보증금을 반환받지 못한 경우에는 임대차등기명령제도를 활용하라
임대차 기간이 종료되었는데도 보증금을 반환받지 못한 경우에는 주소를 옮기지 말고 임대차등기명령을 관할 법원에 신청하여 등기가 이루어진 다음 임차주택에서 퇴거하여야 당초의 대항력이 그대로 유지된다. 임대차등기명령신청은 법원민원실에 비치되어있는 양식으로 간단하게 신청 할 수 있다. 참고로 임대차등기를 필한 다음에는 퇴거를 하는 것이 좋다 그 이유는 임대차기간이 종료되었더라도 임차주택을 반환하기 전까지는 차임을 부담할 의무가 있으므로 퇴거시까지의 차임을 보증금에서 공제하여도 판례상 할 말이 없다. (차임이란 월세를 의미한다)
5) 법정임대차 기간은 2년이다
법정 임대차 기간은 2년이다. 이는 강행규정으로 임대차 기간을 정하지 아니하였거나 2년 미만으로 정한경우에는 2년으로 정한 것으로 보게 된다. 따라서 당초에 임대차 계약을 1년으로 정하였다면 임차인은 당초계약대로 1년을 선택할 수도 있고 법정 기간인 2년을 선택할 수도 있다.
6) 계약의 갱신 또는 거절의 통지는 임대차기간 만료 전6월부터 1월까지의 기간에 하여야 한다
계약의 갱신은 임대차기간 만료 전6월부터 1월까지 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니하면 당초의 임대차기간 만료와 동시에 종전과 같은 조건으로 다시임대차한 것으로 된다. 이런 경우라도 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있으며 임차인이 계약해지를 통지한 날로부터 3월이 경과 하면 해지의 효력이 발생한다.(임대인은 이와 같은 권한이 없음을 유의)
7) 소액임차보증금은 최우선적으로 변제받을 수 있다
임차보증금이 소액이고 대항력을 갖추었다면 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 공매로 넘어갈 때 매각금액의 2분의1의 범위안에서 일정액을 최우선적으로 변제 받을 수 있다. 지역별 소액임차보증금의 범위와 최우선적으로 변제 받을 수 있는 일정액의 범위는 저당권과 같은 말소기준권리의 성립일에 따라 달리 적용되므로 조금 복잡하다. 참고로 저당권 등 말소기준권리의 성립일이 2008.8.21이후인 것을 전제로 현재 적용되고 있는 소액임차보증금의 범위 및 최우선변제금의 한도는 아래 표와 같다.
지역구분 소액임차보증금의 범위 최우선변제금 한도
서울 및 수도권 중 과밀억제권역 6,000만원 2,000만원
광역시(군지역과 인천계양 제외) 5,000만원 1,700만원
기타지역(강원도지역 등) 4,000만원 1,400만원
이상에서 언급한 용어 중 “우선변제권, 최우선변제권, 대항력”은 각각 그 의미와 적용방법, 적용기준이 다르다는 것을 강조하니 착오 없으시기 바람.(자세한 것은 다음기회에)
공인중개사 정의용
포남동 일송아파트 정문앞
651-8946, 017-370-5961
bluesky
나는 파란 하늘이 좋다.
강태영님이 동문 홈페이지 클럽장으로 취임한지도 오래되는데 축하의 글 한줄 제때 못 올리고..... 송구스럽기 그지없습니다. 무언가 흔적을 남겨야겠는데 글재주도 없고 사진 찍는 재주도 없고 하니 늘그막에 부동산중개에 입문하여 귀동냥으로 주워들은 몇 가지 써먹어볼까 합니다.
부동산에 관한 상식으로서 먼저 주택을 세놓거나 세를 들거나 또는 자녀들 출가시켜 살림집 얻어줄 때 알아두면 유용한 “주택임대차”에 관한 기본적인 상식 몇 가지를 소개하고 앞으로 시간 나는 대로 부동산에 관한 상식을 틈틈이 올려보겠습니다
[주택임대차 계약시 알아두면 좋은 상식]
주택임대차란 일반적으로 전․월세라고 표현되고 있으며 서민의 주거안정을 위하여 “주택임대차보호법”이라는 특별법이 민법에 우선하여 적용된다.
1) 주택을 인도 받고 주민등록 전입신고를 하여야 대항력이 발생된다.
주택을 인도받고 읍․면․동사무소에 주민등록전입신고를 하면 별도의 등기가 없더라도 전입신고 다음날 0시부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 대항력은 주민등록의 유지를 전제하고 있으므로 보증금을 반환 받을 때 까지는 최소한 가족 중 1명이상은 계속 임차주택에 주소를 두고 있어야 한다.(중간에 뺏다 넣으면 넣은 때로 부터 다시 시작하게 되므로 완전히 빼지 말라는 야그) 참고로 주택의 인도란 통상적으로 임차보증금 또는 차임을 지급하고 임차주택에 출입할 수 있는 열쇠를 받으면 주택의 인도를 받은 것으로 본다.
2) 임차주택을 양수한 사람은 전주인의 지위를 그대로 승계한다
임차주택의 주인이 바뀌어도 새로운 주인은 전 주인의 지위를 그대로 승계한 것으로 본다. 따라서 전 주인과 체결한 임대차계약의 내용 그대로 새로운 주인과 임대차 계약을 체결한 것으로 되므로 주인이 바뀌었다하여 달라지는 것은 없다.
3) 확정일자를 받아두어야 우선변제권이 생긴다.
주택임대차계약서에 확정일자를 받아두면 임차주택이 경매 또는 공매로 넘어갈 때 다른 후순위 권리자보다 우선적으로 임차보증금을 변제받을 수 있다. 확정일자를 받는 방법은 주민등록 전입신고를 할 때 임대차계약서를 동사무소에 제시하면 동사무소 직원이 계약서에 고무인을 찍고 확정일자를 기입하여 준다.(주민등록전입신고시 확정일자를 받아놓지 아니하였다면 하루라도 빨리 받는 것이 좋다)
4) 임대보증금을 반환받지 못한 경우에는 임대차등기명령제도를 활용하라
임대차 기간이 종료되었는데도 보증금을 반환받지 못한 경우에는 주소를 옮기지 말고 임대차등기명령을 관할 법원에 신청하여 등기가 이루어진 다음 임차주택에서 퇴거하여야 당초의 대항력이 그대로 유지된다. 임대차등기명령신청은 법원민원실에 비치되어있는 양식으로 간단하게 신청 할 수 있다. 참고로 임대차등기를 필한 다음에는 퇴거를 하는 것이 좋다 그 이유는 임대차기간이 종료되었더라도 임차주택을 반환하기 전까지는 차임을 부담할 의무가 있으므로 퇴거시까지의 차임을 보증금에서 공제하여도 판례상 할 말이 없다. (차임이란 월세를 의미한다)
5) 법정임대차 기간은 2년이다
법정 임대차 기간은 2년이다. 이는 강행규정으로 임대차 기간을 정하지 아니하였거나 2년 미만으로 정한경우에는 2년으로 정한 것으로 보게 된다. 따라서 당초에 임대차 계약을 1년으로 정하였다면 임차인은 당초계약대로 1년을 선택할 수도 있고 법정 기간인 2년을 선택할 수도 있다.
6) 계약의 갱신 또는 거절의 통지는 임대차기간 만료 전6월부터 1월까지의 기간에 하여야 한다
계약의 갱신은 임대차기간 만료 전6월부터 1월까지 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니하면 당초의 임대차기간 만료와 동시에 종전과 같은 조건으로 다시임대차한 것으로 된다. 이런 경우라도 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있으며 임차인이 계약해지를 통지한 날로부터 3월이 경과 하면 해지의 효력이 발생한다.(임대인은 이와 같은 권한이 없음을 유의)
7) 소액임차보증금은 최우선적으로 변제받을 수 있다
임차보증금이 소액이고 대항력을 갖추었다면 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 공매로 넘어갈 때 매각금액의 2분의1의 범위안에서 일정액을 최우선적으로 변제 받을 수 있다. 지역별 소액임차보증금의 범위와 최우선적으로 변제 받을 수 있는 일정액의 범위는 저당권과 같은 말소기준권리의 성립일에 따라 달리 적용되므로 조금 복잡하다. 참고로 저당권 등 말소기준권리의 성립일이 2008.8.21이후인 것을 전제로 현재 적용되고 있는 소액임차보증금의 범위 및 최우선변제금의 한도는 아래 표와 같다.
지역구분 소액임차보증금의 범위 최우선변제금 한도
서울 및 수도권 중 과밀억제권역 6,000만원 2,000만원
광역시(군지역과 인천계양 제외) 5,000만원 1,700만원
기타지역(강원도지역 등) 4,000만원 1,400만원
이상에서 언급한 용어 중 “우선변제권, 최우선변제권, 대항력”은 각각 그 의미와 적용방법, 적용기준이 다르다는 것을 강조하니 착오 없으시기 바람.(자세한 것은 다음기회에)
공인중개사 정의용
포남동 일송아파트 정문앞
651-8946, 017-370-5961
bluesky
나는 파란 하늘이 좋다.
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